Aktualisierte Ergebnisse des IWIP-Index 2019: Deutlich abgekühlter Markt für Industrieimmobilien

Die Mieten für Industrieimmobilien sind im Jahr 2019 insgesamt durchschnittlich um 3,1 Prozent gestiegen. Nach den starken Preisanstiegen der beiden Vorjahre um 9,7 Prozent (2017) bzw. 8,7 Prozent (2018) hat sich der Anstieg damit deutlich verlangsamt. Die Hauptursache hierfür ist die Abschwächung der Industrieproduktion. Hierfür wiederum ist die Abschwächung der Gesamt-konjunktur verantwortlich. In Folge dessen hat sich die Verfügbarkeit an Flächen erhöht. Gleichzeitig machte die konstant hohe Nachfrage der Vorjahre Investments lukrativ, was nun zeitverzögert zu einer Erhöhung des Flächenangebots führt. Die entstandene Flächenknappheit, insbesondere bei Logistikflächen in den gut gelegenen Standorten der prosperierenden Ballungsräume, hat sich damit etwas abgeschwächt, was sowohl die Preisentwicklung der Grundstücks-preise als auch der angebotenen Mieten dämpft. Der Grund hierfür ist vor allem im Erreichen der Grenze der Zahlungsbereitschaft und -fähigkeit für die Nutzer zu sehen.

Die Mietdynamiken sind in den drei Nutzungskategorien Lager, Logistik und Produktion unter-schiedlich. Im Jahr 2019 sind die Mieten der Produktionshallen am stärksten gestiegen. Der Anstieg lag mit 14,6 Prozent auf dem Niveau der beiden Vorjahre. Die Mieten für Lagerhallen stie-gen 2019 nur noch um 2,2 Prozent. Das Wachstum hat sich damit wie bereits im Vorjahr deutlich abgeschwächt. Am schwächsten entwickelten sich die Mieten der Logistikhallen. Hier kann mit einem Plus von 1,0 Prozent nur noch ein leichter Anstieg identifiziert werden. Der kaum aufwärts gerichtete Trend der Vorjahre setzte sich damit weiter fort. Ein wesentlicher Grund für den besonders starken Anstieg der Lager- und Produktionshallen im Vergleich zu den Logistik-hallen ist, dass zunehmend die beiden Hallentypen Lager und Produktion mit als Logistikflächen benutzt werden, für die eine höhere Miete verlangt werden kann. Es zeigt sich hierbei ein großer Vorteil von Gebäuden, die einfach und robuster sind, dafür aber wandelbare Nutzungen ermöglichen.

Durch den hedonischen Ansatz des IWIP-Index lassen sich die Mietentwicklungen für Indust-rieimmobilien in ihre einzelnen Eigenschaften zerlegen. Hierdurch ist es möglich, die Marktentwicklungen der äußerst heterogenen Hallen vergleichbar zu machen. Wie sich erneut zeigt, gehören zu den wichtigsten erklärenden Variablen für die Höhe der Kaltmiete die Ausstattungsqualität, die Lage, die Hallenfläche und die Baulandpreise.